Le bail dérogatoire (également appelé « bail précaire ») est un bail de courte durée qui a la particularité d’échapper aux dispositions du statut des baux commerciaux classiques (également appelés « baux 3-6-9 »).
Le bail dérogatoire est parfois plus adapté à une situation puisqu’il permet aux parties de ne pas s’engager sur une trop longue période (permettant par exemple au preneur de tester préalablement la rentabilité d’une activité commerciale avant de s’engager sur une plus longue durée).
La durée maximum d’un bail dérogatoire est de trois ans (alors qu’elle était d’une durée maximum de deux ans avant la loi Pinel du 18 juin 2014).
A l’issue de cette période de trois ans, les parties disposent ensuite d’un délai d’un mois pour manifester leur volonté d’échapper au statut des baux commerciaux (en quittant les lieux pour le preneur ou en lui donnant l’ordre de le faire pour le bailleur).
La durée maximale d’un bail dérogatoire est donc en réalité de trois ans et un mois.
Le sort du bail dérogatoire au-delà de son terme contractuel
Mais des difficultés peuvent exister lorsque le preneur libère les lieux à une date postérieure à l’expiration du terme fixé par le bail dérogatoire.
Quelles sont donc les conséquences du maintien dans les lieux au-delà du terme ?
La Cour de cassation a récemment répondu à cette question dans un arrêt du 8 juin 2017 (Cass. 3ème civ. 8 juin 2017, n° 16-24045).
Dans cette affaire, les parties avaient conclu un bail dérogatoire d’une durée de quatre mois « de manière irrévocable sans que cette durée soit prorogée ou révoquée ». Aucune stipulation particulière ne prévoyait donc une tacite reconduction ou prolongation de celui-ci.
Après l’échéance du bail, le preneur était resté dans les lieux sans que le bailleur ne cherche à mettre fin à cette occupation.
Le preneur avait finalement donné congé à son bailleur, plus d’un an après l’échéance du bail dérogatoire et le bailleur avait revendiqué l’application du statut des baux commerciaux et exigé le paiement de l’ensemble des loyers dûs jusqu’à l’échéance de la première période triennale.
Le preneur ne souhaitait pas se voir appliquer le statut des baux commerciaux qui l’obligeait à régler des loyers jusqu’à l’expiration de la période triennale en cours.
Il revendiquait par conséquent l’application de l’article 1738 du Code civil qui, réglant le sort des baux écrits expirés, prévoit la conclusion d’un nouveau bail à durée indéterminée régi par les dispositions du seul Code civil.
Après le bail dérogatoire … le bail commercial
La Cour de cassation rejette son argumentation et énonce que : « quelle que soit la durée du bail dérogatoire ou du maintien dans les lieux, si le preneur reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce » (Cass. 3ème civ. 8 juin 2017, n° 16-24045).
En clair, après le terme contractuel du bail dérogatoire, si le locataire se maintient dans les lieux, naît automatiquement un bail commercial dont l’effet est régi par les règles statutaires.
Le bail dérogatoire : un régime strict et la nécessaire prudence à l’arrivée de son terme
Cet arrêt confirme le principe selon lequel le bail dérogatoire doit être scrupuleusement respecté et rédigé en amont avec le plus grand soin.
Les cocontractants ne doivent pas négliger la période entourant l’arrivée du terme du bail dérogatoire laquelle peut avoir de lourdes conséquences notamment financières pour le preneur.
Une vigilance toute particulière est donc à observer à l’arrivée du terme du bail dérogatoire.
PB Avocats
