Un certain nombre de règles encadrent les charges afférentes au logement, qui viennent s’ajouter au montant initial du loyer
Les charges locatives comprennent différents éléments, à la charge ou non du locataire.
Il résulte de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que : « les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle », le bailleur devant tenir à la disposition des locataires les pièces justificatives.
Mais existe-t-il une sanction en cas de défaut de régularisation annuelle des charges par le bailleur ?
Et qu’en est-il de la prescription de l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur ?
Dans un arrêt récent, la Cour de cassation répond à ces questions (Cass. Civ. 3ème, 9 novembre 2017 n° 16-22.445).
L’absence de sanction
Dans les faits d’espèce soumis à la Cour de cassation, des locataires d’un HLM, réunis en association, avaient assigné leur bailleur social en restitution de provisions pour charges réglées au titre des années 2007 à 2014 et pour lesquelles aucune régularisation n’avait été effectuée.
Ils avaient ainsi tenté d’obtenir le remboursement de l’intégralité des provisions pour charges faute, pour le bailleur, d’avoir procédé aux régularisations annuelles auxquelles l’article 23 de la loi de 1989 le contraint.
Ils n’ont cependant pas obtenu satisfaction sur ce point, ni devant les juges du fond, ni devant le juge du droit, la Cour de cassation relevant que l’obligation de régularisation annuelle n’était assortie d’aucune sanction : « l’obligation de régularisation annuelle des charges n’était assortie d’aucune sanction et « le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription ».
En l’espèce, en cours de procédure, le bailleur avait fourni les justificatifs des charges avec les clés de répartition et les locataires avaient été en mesure de faire valoir leurs arguments dans le cadre d’une expertise de sorte qu’aucune sanction ne pouvait découler de l’absence de régularisation.
Se posait également la question de la prescription de la demande de remboursement des provisions de charges indûment versées.
L’absence de prescription
Les locataires avaient également sollicité le remboursement des provisions de charges indûment versées au-delà du délai de prescription de l’action (lequel, en matière de HLM, est de trois ans) et sur ce point, ils ont obtenu gain de cause.
En effet, dans l’arrêt du 9 novembre 2017, la Cour de cassation censure la Cour d’appel pour avoir retenu la date de paiement des provisions indues, comme point de départ du délai de prescription, et non celle à laquelle les charges ont été régularisées.
La Haute Juridiction affirme ainsi que le délai de prescription de l’action en répétition de l’indu ne commence pas à courir avant ladite régularisation : « l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » et « le jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision ».
Point de départ de la prescription : revirement de jurisprudence
Il s’agit là d’un revirement de jurisprudence puisque la Cour de cassation jugeait auparavant que la prescription de l’action en répétition de l’indu ne pouvait courir qu’à compter du paiement des sommes indues (Cass. 3e civ., 31 mai 2007, n°06-13.224) et que « le point de départ du délai de prescription de l’action en répétition de l’indu est la date du paiement de chacune des sommes indues dont le remboursement est demandé » (Cass. 3ème Civ, 23 mars 2011, n° 10-10.013).
Dès lors, l’arrêt du 9 novembre 2017 revient sur une jurisprudence classique.
Cette solution reste logique : les charges locatives sont récupérables sur justification (Cass. 3ème Civ. 9 juin 2015, nº 14-15.444), mais le bailleur peut justifier de la régularisation pendant le délai de prescription et ainsi le point de départ de la prescription est logiquement cette régularisation et non le paiement des provisions.
Cette décision devrait fortement inciter les bailleurs à procéder rapidement aux régularisations car tant que celles-ci ne sont pas faites, le locataire pourra toujours solliciter le remboursement du trop-versé éventuel …
PB Avocats
