La plupart des baux contiennent une clause résolutoire qui permet au propriétaire bailleur d’un local commercial d’obtenir la résiliation du contrat de bail en cas de manquement du locataire à une seule de ses obligations contractuelles (par exemple le défaut de paiement du loyer).
La mise en œuvre de cette clause résolutoire prévue dans le bail obéit à certaines règles et cette clause est régie par l’article L. 145-41 du Code de commerce.
La délivrance d’un « commandement »
Le texte de l’article L. 145-41 du Code de commerce prévoit que :
« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »
Si le texte impose la délivrance d’un « commandement », il ne précise toutefois pas la forme qu’il doit prendre.
C’est ainsi que certains bailleurs ont pu penser que la mise en œuvre de la clause résolutoire pouvait se faire par lettre recommandé avec demande d’avis de réception.
Récemment, la Cour de cassation a sanctionné cette pratique (Cass. 3ème civ. 21 décembre 2017 n° 16-10.583).
Dans le cas d’espèce soumis à la Cour de cassation, une Cour d’appel avait fait droit à la demande du bailleur en constatation de la résiliation du bail pour mise en œuvre de la clause résolutoire par lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le bailleur au locataire.
En effet, la Cour d’appel estimait que la lettre recommandée valant sommation de payer adressée par le bailleur remplissait les conditions légales puisque cette lettre valant sommation de payer détaillait la dette et rappelait au locataire le délai légal d’un mois pour régulariser la situation.
Pour la Cour d’appel, cette lettre recommandée valant sommation constituait « une interpellation suffisante du débiteur ».
La nécessaire intervention d’un huissier
Ce n’est pas de l’avis de la Cour de cassation laquelle censure la décision de la Cour d’appel rappelant fermement que « la mise en œuvre d’une clause de résiliation de plein droit d’un bail commercial ne peut résulter que d’un acte extrajudiciaire » (Cass. 3ème civ. 21 décembre 2017 n° 16-10.583).
En clair, seul un acte d’huissier permet la mise en œuvre de la clause résolutoire.
Une solution adaptée à la « gravité » de la situation
Cette solution est logique en ce qu’elle est adaptée à la « gravité » de la situation : le commandement emporte de lourdes conséquences en ce qu’il est un préalable à la résiliation du bail, la formalité de l’acte d’huissier permet d’attirer tout particulièrement l’attention du locataire sur la situation et ses conséquences.
Un locataire doit donc faire preuve d’une particulière vigilance lorsqu’il reçoit un commandement par huissier, celui-ci pouvant être la première étape d’une résiliation de plein droit de son bail commercial …
Louise BARGIBANT
Avocat collaborateur
