Les baux commerciaux prévoient assez fréquemment la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement du locataire à une seule de ses obligations (par exemple, pour défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance) : il s’agit de la clause résolutoire.

La clause résolutoire présente un intérêt certain pour le bailleur puisqu’en présence d’une telle clause, le juge ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation : il ne peut que constater, si tel est le cas, l’acquisition de la clause et la résiliation du bail.

Clause résolutoire : mise en œuvre

Lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations, le bailleur fait alors signifier un commandement au locataire (« commandement de payer » en cas d’impayé) et le locataire disposera d’un délai d’un mois pour se mettre en règle, faute de quoi la clause résolutoire sera en principe acquise au bailleur et le bail sera résilié de plein droit, sauf à ce que le juge suspende les effets de la clause résolutoire.

La clause résolutoire du bail commercial n’est pas une échappatoire pour le locataire

Dans certains cas, c’est le locataire qui peut avoir intérêt à vouloir mettre fin à son bail plus tôt que prévu (notamment en cas de difficultés financières) et il peut être tenté de tirer profit des effets de la mise en œuvre de la clause résolutoire par le bailleur  en ne régularisant volontairement pas la situation dans le délai du commandement.

Dans un tel cas, le locataire peut-il se prévaloir de la clause résolutoire invoquée par le bailleur pour faire résilier le bail et donc se libérer du contrat à la suite de sa propre défaillance ?

Dans un arrêt récent, la Cour de cassation a clairement répondu par la négative rappelant que « la clause résolutoire avait été stipulée au seul profit du bailleur et que celui-ci demandait la poursuite du bail » de sorte que « le locataire ne pouvait se prévaloir de l’acquisition de la clause » (Cass. Civ. 3^ème Chambre, 27 avril 2017 pourvoi 16-13.625).

La libre renonciation au jeu de la clause résolutoire par le bailleur

Si le bailleur souhaite finalement poursuivre le contrat de bail, il peut librement renoncer au bénéfice de la clause résolutoire même après la délivrance du commandement visant la clause résolutoire.

Le preneur devra donc trouver d’autres solutions pour se défaire du bail car la jurisprudence récente ferme clairement la porte à toute tentative d’instrumentaliser la clause résolutoire.

PB Avocats