Le dépôt de garantie consiste en une somme versée par le locataire au propriétaire lors de la signature du contrat de bail, permettant de protéger le propriétaire contre les éventuelles dégradations du logement lorsque le locataire le quitte. Cette définition vaut pour un bail de location d’habitation et pour un bail commercial. Cette somme est restituée, en totalité ou en partie, au locataire lors de sa sortie du local.
Dans le cas d’un bail commercial, il est possible que le local soit vendu en cours de bail. Il est intéressant de se demander qui, dans une telle situation, est en obligation de restituer le dépôt de garantie au locataire lorsque le bail commercial prend fin ? La Cour de cassation s’est posé cette question dans un arrêt récent, mettant en exergue le fait qu’en cas de vente des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au bailleur originaire.
Les faits soumis à la Cour de cassation
Lorsque le locataire d’un local commercial reçoit un congé mettant fin au bail, il interroge le bailleur ayant acquis les locaux en cours de bail à propos de la restitution de son dépôt de garantie, versée à son précédent bailleur lors de son entrée dans le local.
Le locataire demande au nouveau bailleur de procéder lui-même à la restitution de son dépôt de garantie, demande qui sera validée par la Cour d’appel de Paris, au motif que le bailleur est substitué au vendeur pour l’intégralité du contrat de bail et de ses clauses.
Une clause dudit contrat obligeant le bailleur initial à restituer le dépôt de garantie lors de la sortie du locataire, la Cour d’appel considère que l’acquéreur est tenu à cette obligation.
La décision rendue par la Haute Cour
La Cour de Cassation censure la décision de la Cour d’appel, considérant que la restitution du dépôt de garantie ne se transmet pas à l’acquéreur du bien loué. Le bailleur originaire, et non l’acquéreur en cours de bail, étant ayant cause particulier du bailleur, doit restituer le dépôt de garantie au locataire lors de sa sortie.
Cette décision s’inscrit dans la jurisprudence actuelle, notamment un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 01 janvier 2003 (pourvoi n° 02-10.096), concluant au fait que le locataire ne peut pas exiger de l’acquéreur le remboursement du dépôt de garantie versé à l’ancien bailleur. En effet, l’obligation de restitution le dépôt de garantie ne peut être transférée de plein droit à l’acquéreur d’un local déjà loué, puisque cette obligation est définie par la cour comme une dette personnelle du bailleur.
De plus, le bailleur originaire pourrait tenter de se protéger des difficultés de restitution du dépôt de garantie en rédigeant une clause dans l’acte de vente afin de transmettre le dépôt de garantie à l’acquéreur de son bien loué en cours de bail. Or, une telle clause ne suffit pas pour empêcher le locataire de demander la restitution au bailleur d’origine selon un arrêt rendu le 18 janvier 1983 (pourvoi n°81-15.516). Il paraît néanmoins envisageable pour le bailleur originaire de se protéger en incluant une clause dans le contrat de bail qui prévoit le transfert du dépôt à l’acquéreur du bien loué, et une clause dans le contrat de vente transférant le dépôt à l’acquéreur.
Cass. 3ème civ., 28 juin 2018, n° 17-18.100
PB Avocats
