Un bailleur qui signifie au preneur à bail commercial un congé comportant refus de renouvellement doit payer une indemnité d’éviction.
Cependant, il dispose d’un droit de repentir. Ce droit lui permet de revenir sur le congé, d’être dispensé du paiement de l’indemnité d’éviction par un renouvellement du bail commercial.
Dans un arrêt récent, la chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de revenir sur les conditions requises pour que le propriétaire puisse exercer son droit de repentir.
L’exercice du droit de repentir
Une SCI a donné à bail en 2004 un local commercial à usage de restaurant, brasserie, bar, traiteur dépendant d’un immeuble en copropriété.
En novembre 2012, la société locataire a demandé le renouvellement du bail. La SCI lui a alors signifié un congé comportant refus de renouvellement du bail sans offre d’indemnité d’éviction pour motif grave et légitime.
Le 4 janvier 2013, elle exerce toutefois son droit de repentir.
Le locataire fait alors constater le 9 janvier 2013 par un huissier de justice la fermeture du local et le 23 janvier 2013 adresse les clés au bailleur.
Le 1er mars 2013, le locataire assigne le bailleur en paiement d’une indemnité d’éviction et, subsidiairement, au cas où le droit de repentir aurait été exercé régulièrement, en paiement de la somme de 850 000 euros à titre de dommages-intérêts.
La nécessité d’un processus irréversible
Pour que le droit de repentir puisse s’exercer régulièrement, deux conditions sont requises :
- Le locataire ne doit pas avoir quitté les lieux en exécution du congé, après refus de renouvellement ;
- Le locataire ne doit pas déjà avoir acheté ou loué un nouveau local afin d’organiser sa réinstallation.
La Cour a relevé qu’à la date du repentir :
- Les locaux n’avaient pas été libérés de tous les meubles qui les encombraient et que les clés n’avaient pas été restituées au bailleur ;
- La société locataire n’avait pas engagé un processus irréversible de départ des lieux.
Elle a en conséquence débouté le locataire de ses demandes et confirmé ainsi une décision précédente (Cass. 3e civ., 27 nov. 2002, n° 01-12308) aux termes de laquelle la Cour de cassation considère que pour faire échec au droit de repentir du bailleur, les opérations de déménagement entreprises par le locataire doivent être terminées et les clés des locaux loués restituées au jour de l’exercice par le bailleur du droit de repentir. Dans le cas contraire le droit de repentir s’exerce valablement.
Cass. civ. 3e ch., 31 mai 2018, n° 17-14179
PB Avocats
