Tout bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. (Art. L. 145-14 du Code de commerce)

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Cette indemnité d’éviction doit-elle prendre en compte la valeur du droit au bail ?

Un arrêt récent apporte une réponse à cette question.

Le propriétaire de locaux commerciaux dans un centre commercial donnés à bail une société, lui a délivré un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Cette dernière qui s’est réinstallée dans d’autres locaux commerciaux, a assigné le bailleur en fixation de l’indemnité d’éviction.

La cour d’appel rejette sa demande. Pour les juges, la valeur du droit au bail est nulle et ces derniers limitent l’indemnité d’éviction aux seules indemnités accessoires.

Pour dire que la valeur du droit au bail est nulle, les juges ont retenu au motif que dans l’hypothèse où le preneur s’est effectivement réinstallé dans un nouveau local équivalent avant la fixation de l’indemnité, il convient de prendre en compte le coût locatif de ce local.

La cour a retenu que le loyer des locaux de transfert est inférieur au loyer des locaux dont a été évincée la société et que le nouveau bail n’a pas été conclu dans des conditions désavantageuses pour la société qui peut y exercer la même activité dans des locaux de superficie équivalente moyennant un loyer moins élevé et sans avoir eu à régler un droit d’entrée.

Cependant, la Cour de cassation n’est pas de l’avis de la cour d’appel, dont elle censure l’arrêt.

Selon, la Haute Juridiction, l’indemnité d’éviction doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail portant sur le local dont le preneur a été évincé, lequel est un élément du fonds de commerce, indépendamment du coût locatif des locaux de transfert.

Cass. 3e civ., 13 oct. 2021, n° 20-19.340

PB Avocats