Le bail commercial confère un droit très important au locataire, également appelé « propriété commerciale ».
Cette « propriété commerciale » s’exprime par le fait que le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement du bail commercial lui permettant ainsi de sécuriser et de valoriser son fonds de commerce sans limite de temps.
Refus de renouvellement et indemnité d’éviction
Cependant, ce droit doit s’articuler avec le droit pour le bailleur de refuser le renouvellement du bail à condition pour lui de verser au locataire évincé d’une indemnité dite « indemnité d’éviction » (article L.145-14 du Code de commerce).
En fin de bail, le bailleur dispose donc d’une option lui permettant, soit d’offrir le renouvellement du bail à son locataire, soit de lui refuser le renouvellement et ce, de manière totalement discrétionnaire, à charge cependant en telle hypothèse, de lui payer une indemnité d’éviction destinée à compenser le préjudice subi du fait du non-renouvellement du bail.
Un maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré
Quant au locataire, il peut se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.
Cependant, ce maintien s’effectue « aux conditions et clauses du contrat de bail expiré » (article L.145-28 du Code de commerce).
Le locataire doit alors continuer à respecter les obligations qui sont à sa charge en vertu du bail. Pendant la période où il occupe les lieux, il est notamment tenu de payer une « indemnité d’occupation ».
A défaut, le bailleur peut invoquer la violation des clauses du bail. Il est en droit de demander la déchéance du droit au maintien dans les lieux ainsi que la déchéance du droit à indemnité d’éviction du locataire.
La sanction de la déchéance du droit à indemnité d’éviction
Un arrêt récent de la Cour de cassation rappelle cette sanction (Cass. Civ. 3ème, 5 octobre 2017, n°16-21.977).
Dans l’espèce soumise à la Cour de cassation, des bailleurs avaient, en cours d’instance, donné congé à leur locataire, une société de pâtisserie, avec refus de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction en se fondant sur des retards de paiement de loyers et sur la réalisation de travaux non autorisés par le locataire.
La société de pâtisserie n’avait pas contesté la validité du congé mais avait contesté le refus de paiement d’une indemnité d’éviction.
Après l’expiration du bail, le locataire s’était maintenu dans les locaux sans régler l’indemnité d’occupation pour cette période.
En réponse, à raison de ce manquement intervenu après l’expiration du bail, les bailleurs avaient sollicité la résiliation du bail et la déchéance du droit à l’indemnité d’éviction.
La Cour d’appel avait rejeté la demande en résiliation du bail formée par les bailleurs retenant notamment que le congé avait eu pour effet de mettre fin au bail et que la société locataire avait définitivement quitté les lieux.
La Cour de cassation casse cette décision : « La faute du locataire, qui se maintient dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction, peut être sanctionnée par la résiliation du bail et entraîner la déchéance de son droit au paiement de cette indemnité, peu important que le preneur ait quitté les lieux en cours d’instance » (Cass. 3ème Civ., 5 oct. 2017, n° 16-21.977).
En clair, en cas d’inexécution des obligations contractuelles par le locataire, même après expiration du bail, quand bien même ce dernier aurait quitté les lieux, la résiliation du bail peut être prononcée et entraîner la déchéance du droit au paiement de l’indemnité d’éviction.
La sanction peut donc être lourde pour le locataire et il convient pour celui-ci de s’atteler à continuer à respecter touts les obligations du bail dans une telle situation.
PB Avocats
