La caractéristique essentielle du statut des baux commerciaux est le droit au renouvellement qui permet de protéger et de valoriser les fonds de commerce, industriels ou artisanaux.
L’indemnité d’éviction est « la clef de voûte » du statut.
En effet, alternative au renouvellement du bail, l’indemnité d’éviction est le prix à payer au locataire par le bailleur qui entend refuser le renouvellement du bail pour recouvrer la libre jouissance de son bien dès lors qu’il ne peut pas exciper de l’un des motifs l’exonérant du paiement de cette indemnité
Ainsi, le bailleur qui refuse le renouvellement du bail commercial doit payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (article L. 145-14, al. 1 du Code de commerce) et jusqu’au paiement de l’indemnité, le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré (art. L. 145-28, al. 1 du Code de commerce).
Mais, l’indemnité d’éviction répare-t-elle tous les préjudices et notamment le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux lorsque le locataire n’a pas pu rester dans les lieux en attendant le versement de l’indemnité d’éviction ?
La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt récent (Cass. 3ème civile, 30 novembre 2017, n° 16-17.686).
La perte du droit au maintien dans les lieux : réparation du préjudice
Dans le cas d’espèce soumis à la Cour de cassation, une gérante d’un centre commercial avait concédé à une société la jouissance, pour une durée indéterminée, d’un emplacement dans un centre commercial.
Onze ans après, la gérante du centre commercial avait notifié un congé à la société locataire.
Plus tard, après annulation d’une sentence arbitrale, un arrêt de Cour d’appel avait requalifié le contrat en bail commercial et le congé avait été annulé.
Il avait également constaté l’impossibilité de réintégrer la société locataire dans les lieux et il avait été ordonné une expertise sur le montant de l’indemnité d’éviction.
Après dépôt du rapport de l’expert, la société locataire avait demandé sa réintégration dans les lieux et avait contesté le montant de l’indemnisation proposée par l’expert et sollicité l’annulation de l’expertise.
La Cour d’appel avait rejeté les demandes de la société locataire évincée et notamment sa demande de réintégration et sa demande de réparation du préjudice né de la perte de son droit au maintien dans les lieux considérant que l’indemnisation de la perte du droit au maintien dans les lieux avait déjà été prise en compte par la fixation d’une indemnité d’éviction qui indemnise le préjudice subi par le défaut de renouvellement du bail.
Deux préjudices distincts
La Cour de cassation suit les juges du fond s’agissant de l’impossibilité de réintégrer la société locataire mais elle casse partiellement l’arrêt de la Cour d’appel s’agissant du rejet de la demande en réparation de la perte du droit au maintien dans les lieux en rappelant que : « le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction est distinct de celui réparé par cette indemnité, la cour d’appel a violé les articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce. » (Cass. 3ème civ. 30 novembre 2017, n° 16-17.686).
En clair, dans l’attente du versement de l’indemnité d’éviction, le preneur a droit au maintien dans les locaux et dans la mesure où la perte du droit au maintien dans les lieux du fait de l’impossibilité de réintégrer le local oblige le preneur à cesser son activité alors qu’il ne bénéficie pas encore de l’indemnité d’éviction, le préjudice subi est distinct de celui de l’indemnité d’éviction car il n’est pas lié au défaut de renouvellement mais à la cessation de l’activité pendant la période séparant le congé et le versement de l’indemnité d’éviction.
Ainsi, le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux n’est pas pris en compte dans la fixation de l’indemnité d’éviction et peut faire l’objet d’une demande d’indemnisation supplémentaire.
PB Avocats
