Lorsque le bailleur délivre un congé avec renouvellement, le montant du loyer de renouvellement pourra être fixé amiablement entre les parties.
Mais à défaut d’accord amiable entre les parties, c’est le juge qui va fixer le loyer du bail renouvelé.
Le juge des loyers commerciaux, qui statue selon une procédure spéciale, devra ainsi fixer le loyer de renouvellement s’il est saisi dans le délai de deux ans.
Le point de départ du nouveau loyer
En principe, le juge fera courir le nouveau loyer (loyer du bail renouvelé) à compter de la date d’effet du bail renouvelé.
En effet, le nouveau loyer est dû à compter de la demande qui en est faite par le bailleur soit dans le congé, soit dans la réponse à la demande de renouvellement ; à défaut, il n’est dû qu’à compter de la demande faite ultérieurement (C. com. art. L 145-11).
Pendant toute la durée de l’instance, le locataire est tenu de payer les loyers au prix ancien ou au prix fixé à titre provisionnel par le juge.
La difficulté est qu’une instance devant le Juge des loyers commerciaux peut durer plusieurs mois voire plusieurs années (notamment en cas de désignation d’un expert judiciaire visant à donner son avis sur la valeur locative).
Aussi, se pose la question des intérêts moratoires sur la différence entre l’ancien et le nouveau loyer.
Des intérêts sont-ils dus ? Et le cas échéant, à compter de quand ?
Un arrêt récent apporte des précisions sur ce point (Cass. 3e civ. 12 avril 2018 n° 16-26.514).
Le point de départ des intérêts moratoires : l’assignation en fixation du prix du bail renouvelé
Les faits soumis à la Cour de cassation étaient les suivants : un bailleur avait délivré un congé avec offre de renouvellement puis avait assigné le locataire en fixation du loyer déplafonné à une certaine somme avec intérêt au taux légal à compter de chaque échéance et au plus tard à compter de l’assignation.
La Cour d’appel avait rejeté la demande du bailleur au titre des intérêts et de la capitalisation en se fondant sur la clause d’échelle mobile stipulée dans le bail estimant que cette clause permettait la variation automatique du loyer de nature à éviter que se crée un différentiel de loyer tel qu’il résulte de la fixation judiciaire par rapport au loyer fixé au bail expiré.
La Cour de cassation n’est pas de cet avis : elle censure la décision de la Cour d’appel au visa de l’article 1155 du Code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 lequel disposait: « Néanmoins, les revenus échus, tels que fermages, loyers, arrérages de rentes perpétuelles ou viagères, produisent intérêt du jour de la demande ou de la convention. La même règle s’applique aux restitutions de fruits, et aux intérêts payés par un tiers aux créanciers en acquit du débiteur. »
La Haute Juridiction expose : « Qu’en statuant ainsi, après avoir fixé à une certaine somme le loyer du bail renouvelé, alors que les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement courent, en l’absence de convention contraire, à compter de la délivrance de l’assignation en fixation du prix, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass. 3e civ. 12 avril 2018 n° 16-26.514).
En clair, pour la Cour de cassation, il y a eu confusion de deux mécanismes dont les objets sont distincts : celui de la clause d’échelle mobile qui permet d’ajuster automatiquement le loyer en fonction d’un indice et celui des intérêts moratoires qui viennent compenser le préjudice résultant du retard dans l’exécution d’une obligation, à savoir le paiement du loyer.
Cette solution est logique dans la mesure où si le mécanisme de la clause d’indexation permet de faire évoluer les loyers en tenant compte d’indicateurs économiques, il ne compense pas les dommages résultant du paiement tardif du montant des loyers renouvelés.
Ainsi, les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement courent, en l’absence de convention contraire, à compter de la délivrance de l’assignation en fixation du prix.
Louise BARGIBANT
Avocat collaborateur
