Une clause d’exclusivité interdisant à un bailleur de louer ou d’exercer directement ou indirectement une activité concurrente à celle d’une pharmacie porte-t-elle également sur cette activité connexe et accessoire des pharmaciens qui consiste à vendre des produits parapharmaceutiques ?

Un arrêt récent de la Cour de cassation est venu apporter des précisions claires sur ce point.

Dans cet arrêt, les faits étaient les suivants.

Une SCI, propriétaire d’un centre commercial, avait donné à bail un local destiné à l’activité d’officine pharmaceutique.

Une clause d’exclusivité interdisait à la bailleresse de louer ou d’exercer directement ou indirectement une activité concurrente à celle du preneur dans les locaux lui appartenant et situés dans le même immeuble.

Le 29 août 2008, la SCI a toutefois agréé la cession du droit au bail portant sur un local dépendant du centre commercial à une société pour l’exercice, notamment, d’une activité de vente de produits parapharmaceutiques.

Le 29 juillet 2011, la pharmacie a alors assigné la SCI en paiement d’une indemnité provisionnelle et désignation d’un expert pour évaluer son préjudice.

La cour d’appel a jugé que la SCI avait bien violé la clause d’exclusivité stipulée au bail et l’a condamné en conséquence à payer la somme de 48 000 euros en réparation des préjudices subi par la pharmacie.

Une activité connexe et accessoire…

Cependant d’après la SCI qui s’est pourvu en cassation, la clause d’exclusivité stipulée dans le contrat de bail lui interdisait seulement d’installer une autre officine pharmaceutique dans ce même centre commercial. De plus, la clause d’exclusivité couvrait « l’activité d’officine pharmaceutique » en général. Pour la SCI, la vente de produits dits « parapharmaceutiques » n’est qu’une activité connexe et accessoire à l’activité professionnelle des pharmaciens.

Ainsi pour la bailleresse, la cour d’appel a dénaturé la clause d’exclusivité stipulée dans le contrat de bail. En effet, selon la SCI, les clauses d’exclusivité sont d’interprétation stricte.  Ainsi, une clause d’exclusivité stipulée dans un contrat de bail commercial ne confère à son bénéficiaire aucun monopole sur les activités simplement connexes, accessoires ou complémentaires à celle déclarée par le preneur dans le contrat de bail.

Néanmoins, la Cour de cassation a repris le même raisonnement suivi par les juges du fond.

…qui entre bien dans l’activité professionnelle des pharmacies

Ceux-ci ont en effet jugé que la vente des produits de parapharmacie entrait bien dans le champ de l’activité professionnelle des pharmacies. Et que celle-ci n’était pas qu’une activité connexe ou accessoire. Ils ont ainsi relevé, d’une part que le premier bail autorisait l’activité d’officine pharmaceutique, et que cette pharmacie vendait des produits de parapharmacie, et d’autre part, que la SCI avait consenti un bail à une société vendant les mêmes produits.

En conséquence, la bailleresse avait bien violé la clause d’exclusivité insérée au bail.

Cass. 3e civ. 28 janvier 2021 n° 19-18.233 FS-D

PB Avocats